Bir Anda Borçlu Olabilirsiniz: Kentsel Dönüşümde Gözden Kaçan Kritik Noktalar!

Türkiye genelinde deprem riski yüksek olan kentlerde kentsel dönüşüm faaliyetleri tüm hızıyla devam ederken, konut sahiplerini bekleyen gizli tehlikeler gün yüzüne çıkıyor. İnşaat firmalarının hazırladığı standart metinler ve üzerinde yeterince düşünülmemiş hukuki belgeler, binlerce vatandaşı mülklerini kaybetme riskiyle karşı karşıya bırakıyor. Konunun uzmanları, kentsel dönüşüm projelerinde alelacele atılan imzaların geri dönülemez mali kayıplara ve hukuki krizlere zemin hazırladığı konusunda kritik uyarılarda bulunuyor.

Gayrimenkul hukuku alanında çalışmalar yürüten uzmanlar, internet ortamından rastgele kopyalanan taslak metinlerin binaların özel durumlarını yansıtmadığını belirtiyor. Her yapının kendine ait bir imar durumu, tapu sicili ve mimari özellikleri bulunurken, genel geçer maddeler içeren bu evraklar süreç ilerledikten sonra uygulanamaz hale geliyor. İşin başlangıç tarihi, tamamlanma süresi ve gecikme durumunda ödenecek tazminat miktarları netleştirilmeden başlanan projeler, inşaatların yarım kalmasına ve hak sahiplerinin mağduriyet yaşamasına yol açıyor.

Güvenilir Teminat Mekanizmaları Kurulmadan İnşaat Sözleşmelerine Kesinlikle İmza Atılmamalı

Kentsel dönüşüm projelerinde mülk sahiplerinin kendilerini güvence altına alabilmeleri için inşaat şirketlerinden kesin ve somut teminatlar talep etmesi büyük önem taşıyor. Bakanlık nezdinde bloke edilen yasal teminatların yalnızca binanın tamamlanması amacını taşıdığı, vatandaşın kira yardımlarını veya olası gecikme zararlarını karşılamadığı unutuluyor. Bu sebeple kat maliklerinin, müteahhitlerden banka teminat mektubu ya da gayrimenkul ipoteği gibi güçlü mali garantiler almadan yasal süreci başlatmaması gerekiyor.

İnşaat şirketleri ile yapılan görüşmelerde karşılıklı yükümlülüklerin hukuki bir çerçeveye oturtulması ve maliyetlerin önceden sınırlandırılması hayati bir unsur olarak öne çıkıyor. Hak sahipleri, müteahhitlerin finansal güçlerini ve geçmiş projelerindeki başarılarını detaylıca incelemeden mülklerini devretme aşamasına geçiyor. Yapılan hatalı anlaşmalar neticesinde firmalar taahhütlerini yerine getiremediğinde, mülk sahipleri hem eski evlerinden mahrum kalıyor hem de yeni konutlarına kavuşamazken ağır bir mahkeme süreciyle tek başlarına mücadele etmek zorunda kalıyor.

Proje Bitiminde Kesilen Fahiş Faturalar Gayrimenkul Sahiplerini İcra Tehdidiyle Karşı Karşıya Bırakıyor

İnşaat süreci sorunsuz bir şekilde tamamlansa bile ev sahiplerini bekleyen en büyük risklerden biri de proje bitiminde ortaya çıkan beklenmedik maliyetlerden oluşuyor. Mevzuata göre müteahhitlerin inşaat tamamlandığında kat maliklerine fatura kesme zorunluluğu bulunuyor ve bu faturanın mali sınırları önceden çizilmiyor. Sözleşme aşamasında bu fatura tutarlarına net bir tavan sınır getirilmediği takdirde, firmalar mülk sahiplerine fahiş bedeller yansıtarak haksız kazanç elde etme yoluna gidebiliyor.

Gelen yüksek tutarlı faturalar karşısında şaşkınlık yaşayan vatandaşlar, inşaat bitiminde kendilerini hiç beklemedikleri bir borç sarmalının içinde buluyor. Sözleşmede koruyucu maddelerin yer almaması nedeniyle yasal olarak eli kolu bağlı kalan ev sahipleri, bu yüksek borçları ödeyemedikleri takdirde icra takipleriyle karşılaşıyor. Dönüşüm neticesinde değerlenen yeni dairelerini borçlar yüzünden kaybetme riski yaşayan vatandaşların, mutlaka bu fatura sınırlandırmalarını en baştan sözleşmeye ekletmesi gerekiyor.

Kentsel Dönüşüm Kanunundaki Tahliye Detayları Eski Kiracıların Geri Dönüş Haklarını Tamamen Ortadan Kaldırıyor

Yenilenen binalarla ilgili olarak kentsel dönüşüm mevzuatında yer alan bazı detaylar, sadece mülk sahiplerini değil aynı zamanda binadaki mevcut kiracıları da yakından ilgilendiriyor. Toplumda yaygın olarak bilinenin aksine, kentsel dönüşüm kararı sebebiyle oturdukları evleri boşaltmak zorunda kalan kiracıların yeni binaya dönme hakkı bulunmuyor. Bu durum, binaların yenilenmesiyle birlikte eski mahalle kültürünün ve kiracı yapısının da kalıcı olarak değişmesine yol açıyor.

Mevcut yasal düzenlemeler kapsamında mülk sahipleri, inşaat tamamlandıktan sonra yeni dairelerini istedikleri kişilere özgürce kiralama hakkına sahip oluyor. Eski kiracılar ise sadece taşınma sürecinde devlet tarafından sağlanan geçici desteklerden faydalanabilirken, yeni lüks binada yaşam hakkı iddia edemiyor. Bu sebeple kentsel dönüşüm süreçlerinde yapılacak tüm planlamaların hem mülk sahipleri hem de kiracılar açısından mevcut yasal haklar göz önünde bulundurularak, uzman bir hukukçu rehberliğinde yürütülmesi gerektiği vurgulanıyor.

Kaynak: Zeki Ersin Yıldırım