Miras Paylaşımında Yeni Dönem: Milyonlarca Kişiyi İlgilendiren Şart Geliyor!

Türkiye geneline yayılmış milyonlarca vatandaşı yakından ilgilendiren gayrimenkul hukuku alanında oldukça radikal bir reform paketinin hazırlıkları son aşamaya geldi. Adalet Bakanlığı bünyesinde yürütülen mevzuat çalışmaları kapsamında, birden fazla hissedara intikal eden ev, arsa ve tarlaların icra yoluyla satışında mevcut prosedürler tamamen yenileniyor. Özellikle yıllarca süren ortaklığın giderilmesi davalarında yaşanan hak kayıplarının ve aile içi huzursuzlukların önüne geçilmesi amaçlanıyor. Yargı organlarının üzerindeki devasa iş yükünü hafifletmeyi hedefleyen yeni düzenleme, gayrimenkullerin değerinde el değiştirmesini garanti altına alacak bir hukuki altyapı sunuyor.

Mevcut sistemde intikal eden taşınmazların Mahkeme kararıyla icra müdürlükleri üzerinden doğrudan üçüncü şahısların katılımına açık şekilde ihaleye çıkarılması, ciddi mağduriyetler yaratıyordu. Yeni kanun taslağı ise mülkiyet hakkının öncelikle aile bireyleri arasında korunması ilkesini merkeze alıyor. Mülklerin yabancı kişilere ucuz fiyatlarla satılmasının önüne geçmeyi hedefleyen Adalet Bakanlığı, bu sayede hem dava süreçlerini kısaltmayı hem de taraflar arasındaki ekonomik dengeleri korumayı planlıyor. Tasarının kısa süre içerisinde Türkiye Büyük Millet Meclisi gündemine taşınarak yasalaşması bekleniyor.

İhalelerde İlk Adımda Yalnızca Hissedarlar Masaya Oturacak

Hazırlanan hukuki düzenlemenin en kritik maddesini, satış sürecinin kademeli bir yapıya kavuşturulması oluşturuyor. Yeni modele göre intikal eden bir mülkün icra veya sulh hukuk mahkemeleri aracılığıyla satışına karar verildiğinde, düzenlenecek olan ilk açık artırmaya dışarıdan katılım tamamen engellenecek. İlk oturumda sadece söz konusu taşınmazda hisse sahibi olan resmi mirasçılar teklif verebilecek. Böylelikle aileye ait bir gayrimenkulün dışarıdan bir yatırımcıya veya fırsatçı kişilere geçmeden önce, yine aile üyeleri tarafından satın alınması hukuki bir güvenceye kavuşturulacak.

Hissedarlar arasında yapılacak bu özel ihale sayesinde, mülkün aile içinde kalması teşvik edilirken uzun süredir anlaşmazlık yaşayan kardeşler veya akrabalar için de adil bir çözüm kapısı aralanıyor. Kendi aralarında rızai bir paylaşım yapamayan taraflar, devlet gözetiminde yapılan bu açık artırmada teklif sunarak taşınmazın tek bir malikte toplanmasını sağlayabilecek. Bu aşama, mirasçıların mülkiyet üzerindeki öncelikli hakkını yasal olarak koruma altına alırken, yabancı kişilerin sürece müdahil olarak fiyatları manipüle etmesini tamamen engellemeyi başarıyor.

İlk İhalede Alıcı Çıkmaması Durumunda İkinci Aşamaya Geçilecek

Söz konusu ilk ihale sürecinde hissedarlardan herhangi birinin teklif vermemesi veya mülkü satın almaya yanaşmaması durumunda ise prosedürün ikinci adımı devreye girecek. Yalnızca mirasçılara özel olarak gerçekleştirilen bu ilk oturum sonuçsuz kaldığı takdirde, gayrimenkulün satışı genel katılıma açık hale getirilecek. Bu ikinci aşamada hem şirketler hem de bireysel yatırımcılar sürece dahil olarak teklif verebilecek. Böylece satış sürecinin tıkanması engellenerek mülkün piyasa şartlarında nakde çevrilmesinin önü açılmış olacak.

Genel katılıma açık olan bu ikinci ihalenin temel amacı ise hissedarların alıcı olmadığı durumlarda gayrimenkulün atıl kalmasını önlemek ve hak sahiplerinin nakit alacaklarına bir an önce kavuşmasını temin etmektir. Sürecin iki kademeli olarak kurgulanması, bir yandan mirasçılara tanınan önceliğin ihlal edilmemesini sağlarken, diğer yandan da satışın belirsiz bir süreye yayılmasını önlüyor. Sistem, hem mülkiyet hakkını koruyan hem de serbest piyasa koşullarını rasyonel bir dengede tutan çift taraflı bir mekanizma olarak işleyecek.

Açık Artırmaya Katılmak İsteyenlere Yüzde 10 Teminat Şartı Getiriliyor

Yeni kanun düzenlemesinde dikkat çeken bir diğer hayati detay ise ihalelere katılım koşullarına getirilen ciddiyet kriteri oldu. İster birinci aşamadaki hissedarlar arası ihale olsun, ister genel katılıma açık ikinci ihale olsun, sürece dahil olmak isteyen her bir katılımcıdan nakit teminat yatırma şartı aranacak. Açık artırmaya katılacak kişilerin, resmi bilirkişilerce taşınmaz için belirlenen muhammen bedelin %10,0’ı oranında teminat tutarını banka hesabına yatırmaları zorunlu kılınacak.

Bu yüksek teminat şartıyla, ihalelerin ciddiyetten uzak tekliflerle sabote edilmesinin ve süreci uzatmaya yönelik art niyetli girişimlerin tamamen engellenmesi amaçlanıyor. İhaleyi kazandığı halde ödeme yapmaktan vazgeçen veya süreci kasten tıkayan kişilerin yatırdıkları bu %10,0’luk teminat tutarı doğrudan irat kaydedilecek. Katı teminat kuralı sayesinde, gayrimenkul satışlarının çok daha şeffaf, hızlı ve güvenilir bir ortamda tamamlanması temin edilecek.

Kaynak: Zeki Ersin Yıldırım